20.1. Заключение договора аренды недвижимого имущества

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (далее - Постановление N 685) заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе, то есть посредством торгов. В отношении федерального имущества это императивная (категорическая) норма - норма, которая имеет принудительный характер и действует на участников правоотношений независимо от их воли. Гражданский кодекс право распоряжения государственным и муниципальным имуществом, в том числе закрепленным в оперативное управление за бюджетными учреждениями, условием о конкурсе не ограничивает. Отсюда - решение о проведении (непроведении) торгов при сдаче имущества в аренду принимают собственники имущества - органы государственной власти субъектов РФ или местного самоуправления. Так, согласно Постановлению Правительства г. Москвы от 23.09.2008 N 863-ПП передача в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности субъекта РФ - г. Москвы, осуществляется по результатам проведения аукционов и конкурсов.

Кроме того, об обязанности проводить конкурс или аукцион на право заключения договоров аренды и безвозмездного пользования в отношении государственного имущества, закрепленного на праве оперативного управления за бюджетными учреждениями, которым они могут распоряжаться только с согласия собственника, говорится в п. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ). Здесь же приведен перечень исключений из этого правила. К ним относятся:

1) предоставление указанных прав на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента РФ, решений Правительства РФ, решений суда, вступивших в законную силу;

2) передача религиозным организациям в безвозмездное пользование культовых зданий и сооружений и иного имущества религиозного назначения;

3) предоставление указанных прав на это имущество государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, ЦБ РФ;

4) предоставление указанных прав на срок не более чем 30 календарных дней (предоставление указанных прав одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).

Обратите внимание: к отношениям, связанным с арендой недвижимого имущества, не применяются нормы Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ (Письмо Минэкономразвития России от 02.10.2007 N 14902-АП/Д04).

В соответствии с п. 4 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды и безвозмездного пользования государственным имуществом и перечень случаев заключения указанных договоров путем проведения торгов в форме конкурса и аукциона устанавливаются Правительством РФ. Однако до сих пор такой порядок не утвержден.

Согласно п. 3 ст. 53 Федерального закона N 135-ФЗ до установления указанного порядка конкурсы на право заключения договоров проводятся в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях", а аукционы - Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

До 1 июля 2010 г. разрешается заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, заключенных до 1 июля 2008 г. с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в п. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых). При этом заключение указанных договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2010 г.