Минимизация риска ипотечного кредитования

Тихий И.Н., ст-т гр. Фс 08-3

Научный рук.: к.э.н. Демьянов В. Г.

Северо-казахстанский государственный университет им. М. Козыбаева

(Казахстан, г. Петропавловск)

Актуальность ипотечного кредитования с каждым днем становиться все очевиднее. Схемы ипотечного кредитования дают возможность воспользоваться ими самому широкому кругу населения. Сегодня, когда в Казахстане государство фактически отказалось от практики бесплатного предоставления жилья, а государственные программы субсидирования и льготного кредитования почти не действуют, ипотечное кредитование может стать эффективным способом решения проблемы обеспечения населения жильем. Кроме того, это достаточно прибыльный вид бизнеса для финансовых институтов. Можно с уверенностью сказать, что спрос на ипотечные жилищные кредиты будет существовать до тех пор, пока сохранится спрос на жилье. Высокий уровень последнего объясняется несколькими обстоятельствами. Средняя обеспеченность благоустроенным жильем в Казахстане значительно отстает от западных стандартов, где наличие квартиры или дома для семьи является нормой, причем количество комнат должно как минимум быть равным количеству членов семьи. Кроме того, потребность в жилье является категорией, постоянно меняющей свои количественные и качественные параметры, причем по восходящей линии.

Важным и перспективным направлением и подходом к созданию эффективного механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить наряду с системой строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения. При этом, необходимо отметить что представляются возможными к реализации развития системы ипотечного кредитования три модели:

1. европейская, предусматривает в большей степени поддержку банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные организации.

2. американская, предусматривает формирование при государственном участии институтов, гарантирующих выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в США по объему лишь немногим уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг.

3. малазийская – наряду со странами Европы и США, в настоящее время достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском регионе, в частности в Малайзии. Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальной ипотечной корпорации Кагамас, в состав которой вошли Банк Малайзии 20%, финансовые компании 19,5%, коммерческие банки 60,5%. Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. Основными условиями кредитования являются маржа финансирования от 70 до 80%, средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 13% от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения интереса составляет 9%. Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования [1].

Казахстаном была выбрана Малайзийская модель системы ипотечного кредитования. В ее основе лежит двухуровневая структура рынка. Первичный уровень здесь сами кредиты, а вторичный специальные ипотечные ценные бумаги облигации, закладные, с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. Ипотечные ценные бумаги являются ликвидными инвестиционными инструментами и распространяются через дилеров на рынке ценных бумаг. За счет внедрения малазийской модели в Казахстане удалось достичь обеспечения доступности ипотечных жилищных займов широким слоям населения, а также вести работу по снижению уровня процентных ставок и увеличению сроков ипотечных жилищных займов до 20 лет.

Ипотечная облигация – принципиально новый финансовый инструмент, среди всех стран СНГ впервые эмитированный на территории Казахстана. Преимуществом ипотечных облигаций является их обеспеченность реальным залогом, что делает их малорисковыми и привлекательными для приобретения отечественными инвесторами, в первую очередь институциональными, такими как пенсионные фонды, страховые компании, банки второго уровня.